公募首涉商业地产PE 嘉实对标基金业“黑石”

继公募首单参与中石化国企混改之后，嘉实基金正在尝试更大的创新。

2015年8月，嘉实基金和上海城市地产推出公募行业首款商业不动产PE(私募股权投资)产品，投资者通过参与嘉实子公司嘉实资本融瑞城市世贸系列专项资产管理计划(以下简称“嘉实世贸”)持有股权。

与一般商业地产PE思路有所不同，“低价收购-改造-升值出售”是嘉实与上海城市地产共同成立的深圳城市嘉实投资管理有限公司(简称“城市嘉实”)的运营模式，这与黑石的房地产业务模式非常相似。

前期风险已由企业承担

嘉实世贸资管计划需要融资规模为11.9亿元，“计划第1期的认购起点为100万元，目前第1期计划已经成立，第2期计划即将完成募集。”嘉实资本副总经理王艺军在接受《中国经营报》记者采访时介绍说。

据悉，嘉实世贸资管计划用于收购位于上海外滩金融贸易区内的世界贸易大厦。此次收购采用承债式股权转让的方式，从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投资管理公司的100%股权。改造完成后，世贸大厦将成为周边顶级写字楼之一。

作为一款股权投资产品，该产品收益来源于租金收入与物业资产增值，“固定+浮动”的收益设计使其兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，投资者通过参与资产管理计划持有股权。

由于采用的是“边办公边改造”的方式，因此，世界贸易大厦在改造期间就能产生与产品价值相匹配的现金流，保证了客户的基本收入，而且风险更低、回报相对更高。

“在过去15年中，上海城市地产净资产的复合增长率约60%。”上海城市地产董事长王张兴透露。以上海城市地产参与改造的北京著名烂尾楼之一——原“名城国际大厦”、现北京“万豪酒店”为例，改造升级后，3栋塔楼升级为5A甲级写字楼，每年收益增加约40%。

王张兴表示，项目潜在风险全部由城市嘉实先期承担。“真正的风险是把小业主的股权收购下来，这一风险都由我们前期承担了。”

据悉，整个项目筹备了一年多。2014年底，嘉实与上海城市地产成立了房地产私募基金管理公司城市嘉实作为资产收购的主体后，就开始陆续收购散租的股权，今年又从摩根士丹利手上收购了60%的股权。

由于前期工作到位，通过土地招拍挂，城市嘉实又拿到其余的股权，收购价格比世贸周边的价格低30%。

金融+地产

嘉实与上海城市地产的结合可谓是“金融资本”加“商业地产”的强强联手。嘉实基金总裁赵学军称之为“联姻”。

“这只是第一单，未来，(嘉实)循着这一逻辑还会开发其他房地产项目。”赵学军告诉记者。

事实上，在国外房地产因为资金密集的特点被归为金融业，但在中国却一直没有金融工具的支撑。嘉实世贸准金融的投资模式，突破了商业地产并购运营上在金融资本上的先天不足。

上海城市地产此前的运作模式多为以自有资金为主的股权投资，此次将借助嘉实在金融投资与管理领域的经验，将上海城市地产过往的投资模式纳入到私募基金投资管理中，扩大投资规模。

此前，为了筹够收购资金，王张兴找了一圈合作伙伴。别人一听是5年的产品，根本没人愿意投。因为市场上房地产融资债权型产品一般都是2年。而通过产品设计，嘉实世贸资管计划目前设计的期限是“5+1年”。

王张兴直言，在全国一线城市，经营不下去、烂尾的项目很多。“最难的是重新定位。定位定准了的话，提升价值会很大。”不过，上海城市地产的过往经验丰富，运营方式也灵活，这或不是难事。

以万豪酒店为例，在谈判阶段，包括高盛在内的国外各大投行几乎全介入了。然而，错综复杂的股权结构、诸多不规范的资产债务关系，令各大投行和国企望而生畏。

“公司有时候会自己掏钱来收购某些财务上非常不规范的债务债权关系，这在国企、大投行可能都有障碍。”王张兴称，国企多环节、冗长的审批流程往往拖黄了项目。

在嘉实世贸资管计划中，上海城市地产掏了总融资比例的30%做劣后型资金保障。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍将是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在近些年有较大提升，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。

房地产业务战略转型

去年9月，嘉实元和作为首只公募基金，参与中石化混改。而嘉实在公募基金行业以多元化和创新著称，此番把商业地产PE引入公募也是嘉实基金普惠金融的又一创新。

房地产股权投资基金、REITs已经成为嘉实子公司未来房地产业务的战略转型方向。嘉实世贸资管计划就是转型后的首个重磅产品。

房地产金融业务一直是嘉实资本非常重要的业务领域之一。公司成立之初，一直为房地产开发商提供融资。赵学军后来发现，这一产品风险很大。

“以往的房地产投资大多是债权型的房地产开发贷款融资信托，但这种基于新开发房产销售回款的信托的风险越来越大。”

此外，由于房地产开发周期多为四到五年，但是为了向客户需求妥协，子公司经常会发行一个两年的短期产品。而宏观经济变化、资金流变化、开发楼盘销售好坏等，这些都是不可控的外在因素。一旦有一个环节出了问题，产品都会面临极大的风险。

在此背景下，对于投资人而言，一个能够通过股权享受物业租金和增值的房地产PE无疑是一个更佳选择。

在公募基金行业，嘉实较早布局房地产PE，而在房地产REITs方面的探索更早。今年年初，嘉实资本也作为唯一一家公募基金，参与万达商业地产从重资产到轻资产转型的金融投资合作伙伴。

对于这只商业不动产PE的退出，嘉实也有考量，可以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。为此，赵学军也早有安排。据悉，除了已获得私募管理人牌照的城市嘉实，双方还将成立以公开上市的REITs管理为主体的嘉实城市，用两个主体打通私募、公募两个市场。