近5年楼市和股市反相关明显 资金何去何从:买房or买股

【近5年楼市和股市反相关明显 资金何去何从:买房or买股】股市和楼市是国内吸引资金的两大源泉，牛市火爆，大量资金从楼市撤出进入股市，卖房炒股很流行。（广州日报）股市和楼市是国内吸引资金的两大源泉，牛市火爆，大量资金从楼市撤出进入股市，卖房炒股很流行。然而A股持续低迷，很多资金又从股市撤出进入楼市，加速楼市升温。近日部分城市楼市调控政策再度出台。而有业内人士预计，四季度楼市政策可能有修正。因此，大量无处可去的资金会不会重回A股？根据记者了解，最近五年，楼市和股市有明显的跷跷板效应，但这次如果资金从楼市撤出后，能否看上疲惫的A股，还要看整体赚钱效应和上市公司盈利预期是否提高。

经济观察

M2上升与利率下调“助攻”楼市上涨

公开数据显示，自2000年以来，M2增长超过10倍，而同期美国的M2增长仅为1.56倍，这也是房地产价格疯涨的时期。以房价相对平和的广州为例，2001年，广州楼市全年均价刚刚超过4000元，而今年，广州中心六区的楼市均价已经达到2.5万元每平方米，上涨幅度达到6.25倍。而在房价相对疯狂的一线城市，上涨幅度远超于此，许多区域已经超过M2的增长速度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从M2同比增速和房价的同比增速等数据看，基本上呈现了非常密切的关联性。换而言之，货币持续宽松会使得楼市有升温的可能。另外对于楼市来说，目前已经有了磁石效应，即会吸纳更多的资本和资金，放大货币政策的效应。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙则认为，在M2之外，个人住房贷款利率才是决定资金流向的最关键因素。在中国2009年~2010年的第二个房价上涨与下跌周期中，监管部门推出了7折购房利率政策，相应地，2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34%的新低，房价涨幅也于2009年末达到峰值。随后按揭贷款利率掉头向上，房价涨幅也于2010年4月进入下行周期。

黄志龙还认为，2014年年中以来的房价走势表明，在2014年9月首次出现9折利率折扣之后，房价上涨也在大约半年后开始启动。经过央行连续多次的降息政策和监管部门为促进房地产去库存的按揭贷款利率折扣政策，至今年6月按揭贷款利率已下行至4.55%，接近前期最低点，因此当前房价也处于上行周期中。

数据对比

2012年以来楼市和股市反相关明显

从历史数据来看，2006年到2010年，二者整体是共进退，但在2012年之后，在经济数据下行和资产荒环境下，二者反向关系明显。

国信证券分析师郦彬表示，2012年6月至2013年12月，70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比持续回升，但上证综指则从2400点下跌至2000点左右。而在2014年至2015年3月，房价同比增速一路下滑，而同期上证综指却节节攀升。随后，2015年6月以来股市经历三轮深度快速下跌，而房价，尤其是一线城市和部分热点二线城市的房价却一路上升。

市场预测

楼市投资流动性稍差

未大涨二线城市有机会

这一波升温能有多久，北京经海投资有限公司董事长刘擎并不肯定，但是她判断，货币“放水”的趋势若要出现巨大转折，至少是半年以后的事情。

虽然楼市一直体现了明显的“财富效应”，但是作为投资品而言，房地产的流动性显然不如股票等其他资产。售卖一套房需要的时间跨度短则一两个月，长则半年一年，很可能在此时市场就会出现变化。

因此，虽然房地产仍有长期看涨的趋势，但是如果以“炒”的心态纯投资，未来可能会遭遇流动性上的问题。“流动性越差的越要逆周期。”

而同策咨询研究部总监张宏伟认为，就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。

此外，他认为，从政策面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、苏州、南京、合肥、杭州、厦门、郑州等等。从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策(比如楼市限购)的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。

股市仍在区间震荡

上市公司盈利增速有望逐步回升

在低利率以及整体调控方向的背景下，资金有可能会流向低迷的股市，但最终还要看A股本身的赚钱效应和上市公司盈利水平的提升。

万联证券首席投资顾问古振华对广州日报记者表示，目前楼市已经有见顶信号。国内某大型上市券商首席宏观分析师也指出，今年四季度也可能会有房地产政策调控的修正，如增加市场供给等。而随着今年以来房价的直线上涨，快速消耗的潜在购买力，目前需求端越来越紧，四季度也会开始收缩，明年一季度可能实质性下滑。

2016年以来，以制造业为代表的实体经济、以股票为代表的资本市场和房地产呈现冰火两重天的态势，一方面在实体投资回报率下降和政策不确定性提升的情况下，民间投资和制造业投资持续回落；另一方，A股持续走低，成交萎缩，市场跟跌不涨。但楼市却超预期火热。在一线城市和二线热点城市房价持续攀升的情况下，企业拿地热情高涨，高价地频出，政府调控再起。因此，有市场观点认为，随着房地产政策调控预期加强以及流动性充裕的情况下，资金有可能重返股市。

不过，国信证券分析师郦彬表示，从大类资产轮动角度看，资金流向股市的前提在于上市公司的盈利预期改善和投资者的风险偏好提升，并不会因为流动性充裕、房地产面临调控等因素而使得资金重返股市，A股目前仍将以区间震荡的形式存在。

而上述某券商首席宏观分析师昨日指出，对股市而言，资产价格的变化来自于宏观经济、上市公司盈利增速波动以及无风险利率等博弈。从目前数据来看，宏观数据下半年以来有逐步回升迹象，而通胀率回升预期和PPI跌幅收窄，上市公司盈利增速有望逐步回升。因此，未来资金应该会流向盈利能力稳定、风险相对较低的优质资产。