年内公募REITs试点时机成熟 可用“公募+ABS”模式

见习记者 王君晖

随着中国不动产市场从增量时代进入存量时代，如何盘活巨额资产，拓宽不动产投资渠道成为各方探索的重要课题。近日，北大光华REITs课题组在“思想光华媒体沙龙”上发布《关于加快推进我国不动产投资信托基金（REITs）公募试点的建议》，认为年内推出REITs正当其时，并建议采用“公募基金+ABS”的模式。

REITs崛起正当时

REITs是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。中国目前尚未建立明确的REITs制度，但此前曾推出鹏华前海万科等一批“类REITs”产品。

REITs课题组成员张峥分析，中国之所以迟迟未推出REITs，主要受以下因素影响：一是缺乏对REITs的正确认识，把REITs当成高杠杆工具，认为其会将房地产市场的风险转嫁到证券市场；二是缺少针对REITs的法律定位和框架；三是税收环境的约束；四是REITs市场的相关基本条件不成熟。张峥还表示，随着市场的不断发展和实践经验的持续积累，目前大部分问题都已有相当程度的突破。因此，大力推进REITs建设正当其时。

“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜。”北京大学光华管理学院院长刘俏表示。一直以来，中国对REITs的推出持相对保守的态度，而在基础设施建设方面落后于中国的印度，于2015年就推出了REITs。但经过监管部门、发行人、投资机构及学界等的积极探索，目前国内推出公募REITs试点的条件已基本成熟。

“美国REITs规模近万亿美元。在中国，考虑到不动产、"一带一路"、雄安新区的建设等，给中国不动产投资注入这样规模的市场，是非常令人期待的。”刘俏说。

光华管理学院副院长金李认为，目前房地产仍是最重要的财富储值工具之一，随着中国房地产从大规模开发转向结构调整，房地产交易市场呼唤更好的投资方式，REITs就是一种很好的工具。

公募+ABS为当前优选

课题组从模式选择、产品设计、市场建设三方面提出了REITs建设的具体意见。课题组认为，从立法成本、设计难度、可操作性等方面考虑，“公募基金+不动产支持证券（ABS）”是现阶段相对优选的方案。

模式上，公募REITs试点应以《基金法》为依据，采用“契约型”模式，以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。建立有效的治理机制，明确管理责任，完善投资者保护，限制管理人在ABS二级市场进行投机型交易，保证REITs产品收入的稳定性。

产品设计上，应鼓励在“公募基金+ABS”模式中设立权益型REITs基金，允许发行固定收益特性和混合型REITs基金，并使公募REITs的投资标的中同时包含优先级与权益级两种ABS产品份额；应将投资于单只ABS的比例放开到50%以上，并在公募基金层面设计相应的扩募和自动续期机制，实现公募REITs对其资产配置组合的有效调整，最大化基金投资收益。

市场建设上，首先，相关部门应按税收中性原则免除公募REITs试点相应的税负；其次，要加强买方投资人建设；第三，要加强ABS监管与市场建设，逐步完善信披制度；另外，应选择基础资产成熟稳定、发行人优质的项目开展试点。

《建议》认为，REITs对经济社会发展意义重大。一是在大资管和资产荒背景下，丰富了股票、债券外的投资选择，有助于我国投资者资产配置多元化；二是能盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配等风险；三是推动房地产行业由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重模式；四是拓展不动产业的融资渠道，缓解基础设施融资压力，引导社会资本支持实体经济。