公募REITs爆棚的背后

原标题：公募REITs爆棚的背后

作者：黄淑慧

在基金发行市场相对平淡的环境下，本周首批3只保障性租赁住房REITs的“一日售罄”，让公募REITs这一品种再度成为市场关注的热点。

不仅是在公众发售环节抢手，在战略配售和网下发售环节，这几只REITs也受到了投资者的追逐。最新披露的数据显示，3只保障性租赁住房REITs比例配售前的认购总规模超过2000亿元。其中，红土深圳安居REIT的公众投资者配售比例低至0.39%，再度刷新公募REITs产品公众配售比例的新低。

这几只产品为何具有如此大的吸引力？在华泰证券分析师陈慎看来，整体而言，保障性租赁住房REITs火热启航基于两大支点：首先，资产优质，底层资产均位于核心城市的核心区域，EBITDA（息税折旧摊销前利润）比率占优。其次，稳定派息率在市场利率下行的环境下优势凸显。

发行市场持续火热，二级市场的高溢价交易状态同样反映了投资者对公募REITs产品的热捧。数据显示，截至8月19日，已经上市的14只REITs中，有11只溢价率超过了10%。

上述种种迹象都显示，作为全新的资产品类，公募REITs的独特优势得到了市场较为充分的认知和挖掘，其发展渐入佳境。

从资产配置角度来看，公募REITs的收益结构主要包括分红收益和增值收益两部分，兼具债性和股性，具有分红比例高、收益相对稳定等特点，且与其他大类资产整体相关度不高，是投资者进行资产配置、分散投资风险的重要标的。在股债组合里加入REITs，能够在一定程度上优化投资组合的风险收益结构。

公募REITs的大类资产配置价值正得到越来越多投资者的认同。中金公司研究报告提到，在高股息优质资产相对稀缺的大背景下，从中期维度看，REITs作为大类资产仍具有较高的配置价值，特别是对于保险、养老金等长线机构投资者来说，是较为理想的投资产品。

与此同时，稳增长背景下的政策暖风也促成了公募REITs的加速落地。今年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出要推动基础设施REITs健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，以促进试点项目尽快落地。

5月31日，沪深交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，备受关注的公募REITs扩募细则出炉，打开了单体REITs规模可持续增长的路径。多项政策正在共同推动公募REITs加速扩容。

在此背景下，今年以来，公募REITs创新力度不减，尤其是在底层资产类型上实现了突破，资产类型从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、保障性租赁住房等。随着3只保障性租赁住房REITs的面世，公募REITs产品数量已经扩容至17只。

中信证券研究报告认为，丰富多元的REITs底层资产，构成了REITs市场得以繁荣的根基，适度压低的长端利率也有利于REITs市场的发展。

展望未来，在从业人士的预期中，参考海外REITs市场发展情况和我国基础设施资产存量规模，我国潜在的REITs市场规模有望达到万亿级，将在资产管理领域开辟出一片“蓝海”市场。

站在投资者的角度来看，随着更多新发公募REITs的面世和存量产品的扩募，供给端将为市场提供更多的选择，当前REITs产品供不应求的局面有望得到缓解。